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前言：
2012年，在宏觀調(diào)控和住宅限購之下，商業(yè)地產(chǎn)火熱，寫字樓作為商業(yè)地產(chǎn)的一部分，更是借勢強力崛起、爆炸式發(fā)展。今年年初，在樓市上漲預(yù)期愈演愈烈的背景下，樓市調(diào)控不斷深入。記者發(fā)現(xiàn)，隨著調(diào)控政策的不斷細(xì)化，不少房企已經(jīng)或正在調(diào)整和完善產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。不少品牌房企加大商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的開發(fā)投資，加碼商業(yè)地產(chǎn)。為此，不少行業(yè)專家對比認(rèn)為，住宅限購、限貸等調(diào)控的持續(xù)從緊，在樓市調(diào)控不斷發(fā)力的情況下，住宅開發(fā)企業(yè)仍然會被動轉(zhuǎn)型到商業(yè)地產(chǎn)，這也將進(jìn)一步刺激商業(yè)地產(chǎn)投資需求，尤其是對寫字樓市場的投資。
近兩年來，商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)此消彼長現(xiàn)象明顯，隨著前者再度得到關(guān)注，“投資客退市”的猜測不攻自破，而商業(yè)地產(chǎn)，尤其是寫字樓物業(yè)，成為了樓市投資中最安穩(wěn)的綠洲。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，地產(chǎn)市場住宅投資門檻必將進(jìn)一步升高，不少投資客正拋售住宅轉(zhuǎn)戰(zhàn)寫字樓。近年南昌寫字樓投資持續(xù)升溫，眾多寫字樓產(chǎn)品受到熱捧，其中最吸引眼球的莫過于項目價值與升值潛力高踞南昌榜首的恒茂夢時代廣場。
據(jù)了解，自從新政出臺后，南昌樓市呈現(xiàn)二手房住宅和非住宅交易明顯活躍、新建商品住宅持續(xù)熱銷的局面。一方面剛性需求和改善性需求強烈，另一方面開發(fā)商配合，順應(yīng)政策和市場需求主推剛需產(chǎn)品，同時保持理性價格，“以價換量”，使得南昌樓市的購買力得以釋放，銷量同比上升。另外，三月份南昌寫字樓市場也量價齊升，作為南昌目前最高端商務(wù)樓群，恒茂夢時代廣場國際寫字樓的優(yōu)勢將更加明顯。二、三月為傳統(tǒng)成交淡季，但是三月份，南昌的寫字樓市場出現(xiàn)熱點。夢時代廣場寫字樓三月加推兩層，一個月時間熱銷近5000平方米，房源基本售罄。那么，未來一段時間，南昌寫字樓的潛在需求還有多大？其下一站的發(fā)展方向會在哪里？寫字樓究竟具有怎樣的市場前景？這引發(fā)了市場對新政策刺激商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的思考。
調(diào)控或?qū)懽謽鞘莻€契機
政府對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的目標(biāo)是以穩(wěn)定房價為重點，抑制投機性炒房，控制投資性購房，合理引導(dǎo)購房消費，防止房價大起大落為核心。而對于寫字樓這樣的商業(yè)地產(chǎn)，由于其本身就有濃重的商務(wù)屬性，政府不可能出臺政策調(diào)控對商業(yè)地產(chǎn)的投資行為，只會發(fā)布指導(dǎo)意見，寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)反而可能會出現(xiàn)一輪新的投資小高潮。
隨著開辦公司門檻的降低以及投資住宅的成本加高，加之民間資本投資渠道少、風(fēng)險大等諸多因素，人們對寫字樓的不同需求必將形成龐大的市場份額。而南昌所處的優(yōu)越區(qū)域優(yōu)勢，中部崛起的戰(zhàn)略所帶來的無限發(fā)展機遇，更會吸引各地甚至各國的各類投資客擁向南昌。
所以，有業(yè)內(nèi)人士分析，此次國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控對于寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)來說更應(yīng)該是一個良好的發(fā)展契機。
數(shù)據(jù)是最擲地有聲的證言。限購以后，大大小小的資金都在尋找投資契機。3月1日，新政出臺后，南昌樓市二手房交易量明顯增加，南昌某房產(chǎn)中介公司經(jīng)理說，這些業(yè)主對于住宅地產(chǎn)的投資態(tài)度已日趨謹(jǐn)慎，并開始拋售住宅轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)。商鋪曾風(fēng)靡一時，而伴隨著政策和市場的變化，現(xiàn)在大量的資金又跑向了寫字樓。
對于商業(yè)地產(chǎn)投資機會，經(jīng)濟學(xué)家陳淮曾毫不吝“言”指出，近10年來國家對住宅地產(chǎn)的調(diào)控一波接一波，但商業(yè)地產(chǎn)是個例外。國家對于商業(yè)地產(chǎn)的政策是最為穩(wěn)定的，不限首付，不限購，尤其是寫字樓，其發(fā)展正處于上升通道當(dāng)中。“以一線城市上海為例，雖然黃浦江畔的高端寫字樓櫛次鱗比，但仍然供不應(yīng)求。這意味著，像南昌這樣的二、三線城市，其高端寫字樓市場空間非常大。”他也特別提醒，商業(yè)地產(chǎn)有機會，但也有風(fēng)險，入市需謹(jǐn)慎，因此選對房地產(chǎn)開發(fā)運營商很重要。
南昌寫字樓市場將快速啟動
國民經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)健的快速發(fā)展，讓中國企業(yè)迎來新的創(chuàng)富時代，此種背景下，大量中、小型企業(yè)的創(chuàng)業(yè)運動開展得如火如荼，它們的成長需要有良好的發(fā)展平臺與事業(yè)空間，近兩年來，南昌寫字樓市場的快速啟動無疑也在說明這樣的事實。
就區(qū)域發(fā)展來說，南昌今后寫字樓市場最值得關(guān)注的區(qū)域，不僅有配套資源、人才資源、企業(yè)資源成熟的老城區(qū)，同時還有南昌的紅谷灘CBD中心區(qū)，南昌各大區(qū)域的寫字樓項目已經(jīng)取得不俗業(yè)績，也形成了相對完善的集中商務(wù)辦公板塊?？傊瑢懽謽鞘袌龅目傮w發(fā)展趨勢是好的，當(dāng)然，項目品質(zhì)和區(qū)域發(fā)展的不均衡性將考驗每個消費者的眼光。
縱觀國內(nèi)市場，在中國經(jīng)濟大潮中發(fā)展起來的企業(yè)大多尚處于成長階段，雖然如何降低企業(yè)運營成本是他們較為關(guān)注的層面，但是同等的，優(yōu)越地段、便利交通、高配套、大品牌等方面的因素也是這些企業(yè)選擇寫字樓的要素，因此，處于城市新中心、價值前景看漲、交通便利、品牌地產(chǎn)商開發(fā)的投資型寫字樓物業(yè)，必將成為“炙手可熱”的搶購品。
撇開政策，投資客其次要考量的就是風(fēng)險系數(shù)。盡管房地產(chǎn)調(diào)控政策越發(fā)嚴(yán)厲，但是房地產(chǎn)投資依然是對抗通貨膨脹的最佳武器。只是與兩年前不同，目前許多投資客紛紛將目標(biāo)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，轉(zhuǎn)向?qū)懽謽鞘袌?。因為，相比住宅而言，商業(yè)地產(chǎn)收益更大。而相比商鋪產(chǎn)品，寫字樓又具備總價低、投資回報穩(wěn)定等優(yōu)勢，因此頗受投資客追捧。
恒茂地產(chǎn)營銷總監(jiān)黃熹認(rèn)為，目前商業(yè)地產(chǎn)的走紅，并非開發(fā)商出于新政的壓力，而是在前幾年就紛紛提出加碼商業(yè)地產(chǎn)。開發(fā)商涉足商業(yè)項目，一方面開發(fā)企業(yè)為發(fā)展需要尋找其他突破口，住宅市場已非“只要能造出來就不怕賣不出去”的時代。其次，二、三線城市地方政府在城鎮(zhèn)化概念下，樂于推動具有城市標(biāo)志性建筑的商業(yè)地產(chǎn)。
區(qū)域價值決定了寫字樓的含金量
寫字樓市場是一個城市經(jīng)濟活躍程度的晴雨表，能清晰地表達(dá)出一個城市或城區(qū)的經(jīng)濟活躍程度，總體來看，南昌寫字樓市場有兩個突出特征:高檔寫字樓在整個寫字樓市場所占份額較小，商住樓目前還是市場的主體；區(qū)域性分布明顯，寫字樓除注重地段外，越來越注重自身的品質(zhì)和純粹性。
應(yīng)該說，區(qū)域價值決定了寫字樓的含金量，隨著中國經(jīng)濟的快速增長，促使各類企業(yè)蓬勃發(fā)展，如雨后春筍般遍布中國大地，隨之誕生了形形色色辦公寫字樓、企業(yè)總部基地、創(chuàng)意園孵化器等商務(wù)地產(chǎn)。據(jù)專業(yè)人士分析，企業(yè)的行業(yè)性質(zhì)與規(guī)模不同導(dǎo)致他們對辦公環(huán)境的考慮也各有千秋。比如，注重于對外貿(mào)易業(yè)務(wù)的企業(yè)，大多對商務(wù)會晤條件較為關(guān)注，辦公環(huán)境對于他們而言一定要在繁華地帶，交通暢達(dá)與具有標(biāo)示性的地段二者缺一不可；而現(xiàn)代興起的第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)性行業(yè)，如廣告、媒體等方面的企業(yè)，一般對辦公面積大小需求不大，但是由于其行業(yè)特性辦公選址對周邊配套是否齊全相當(dāng)關(guān)注，另外是否和寫字樓本身具有一定的品牌效應(yīng)有所關(guān)注；還有的企業(yè)，他們較為看中的則是寫字樓物業(yè)的升值潛力和一站式商務(wù)全能配套。
寫字樓未來前景看好的原因
對于寫字樓未來前景看好的原因主要基于以下幾點：第一，由于目前對商品住宅市場的調(diào)控力度增強，加上貨幣緊縮政策、銀行借款收緊；宏觀調(diào)控政策緊縮，但國內(nèi)GDP增長良好；第二，由于限購和限貸的原因加上防地價、控地王和問責(zé)制的政策出臺，并且受供應(yīng)、價格的因素影響，商品住宅市場銷售嚴(yán)重下滑；第三，房地產(chǎn)調(diào)控對商業(yè)地產(chǎn)的影響并沒有體現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)并沒有受到政策的限制，政府部門認(rèn)識和重視發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的重要性；第四，市場拉動投資的反彈較大，農(nóng)村城鎮(zhèn)化的發(fā)展，休閑經(jīng)濟促進(jìn)了商業(yè)地產(chǎn)繁榮，商業(yè)地產(chǎn)的需求明顯增加。
事實上，不少投資商的投資已轉(zhuǎn)移到商業(yè)地產(chǎn)。據(jù)統(tǒng)計，2006年至2010年五年內(nèi)，服務(wù)式公寓和住宅的成交比例由44%下浮到21%，而商業(yè)及綜合物業(yè)成交比例由17%急速上升至全年成交數(shù)的50%，現(xiàn)在次級商圈和邊緣商圈占居民消費60%-70%，社會消費品零售總額高速增長，這些都大大提升零售業(yè)商業(yè)地產(chǎn)和購物中心租金的需求。目前，中國正處于城市化水平從50%提高到70%的進(jìn)程階段，這正是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的最佳時機。
從寫字樓市場角度來分析，租金預(yù)計全球主要寫字樓市場的租金、收益率、資本值都將增長；2011年上半年，國內(nèi)外買家均有出手買入寫字樓物業(yè)。寫字樓物業(yè)占到所有交易的57%，綜合體占到24%，零售物業(yè)15%。
品牌綜合體全面滿足企業(yè)商務(wù)需求
隨著老城區(qū)的不斷發(fā)展，辦公人群日益壯大，讓這片黃金區(qū)域的辦公空間需求不斷增大，而“吃飯難停車難”也已經(jīng)成為多數(shù)白領(lǐng)上班時最頭疼的事。人們對辦公品質(zhì)的要求不斷提高，以及辦公面積的供不應(yīng)求，讓高端寫字樓項目應(yīng)運而生。高端品質(zhì)的寫字樓，不僅僅體現(xiàn)在項目的高度、外立面、體量上面，更多的由辦公人群的舒適度決定。
恒茂夢時代廣場把人性化貫穿到項目每個細(xì)節(jié)，全新定義了商務(wù)辦公的標(biāo)準(zhǔn)。恒茂地產(chǎn)營銷總監(jiān)黃熹表示：夢時代廣場首批推出的80-1900平方米國際寫字樓一經(jīng)推出即獲得了市場的廣泛關(guān)注，給恒茂熱銷榮譽榜單又添一筆。市場反響如此強烈，除了依靠夢時代廣場和恒茂品牌的強大吸引力之外，產(chǎn)品自身的超強優(yōu)勢自然不言而喻。近百米的國際商務(wù)中心沿上海路臨街而立，氣勢磅礴；3.6米的標(biāo)準(zhǔn)層高，全面契合國際辦公的高端形象；寫字樓則囊括百億商業(yè)配套，獨享國際高端會議中心，以國際超五星級服務(wù)為特色的辦公模式和“科技、創(chuàng)新、生態(tài)、環(huán)保”的先進(jìn)規(guī)劃理念，成功吸引眾多世界500強企業(yè)進(jìn)駐，成為南昌一線企業(yè)聚集的高端商務(wù)區(qū)。寫字樓產(chǎn)品對于投資客來說，“租出去”才是王道。一個舒適度高充滿人性化的寫字樓自然受到企業(yè)和辦公人群的追捧，不僅不愁租而且租金高。
恒茂夢時代廣場開創(chuàng)了南昌多項第一性與唯一性。包括中心唯一一座28萬平方米超大體量、國際化、一站式、全業(yè)態(tài)、全齡段的城市型綜合型購物中心，名至實歸成為是南昌市的商業(yè)區(qū)位核心、消費核心，商務(wù)核心，休閑娛樂核心，并以其體驗式、互動式、一站式的消費模式讓南昌市民的生活充滿新意，同時匯集著國際國內(nèi)眾多品牌商家，據(jù)悉家樂福恒茂·夢時代店將于4月28日矚目開業(yè)，而夢時代廣場寫字樓及精裝SOHO也將于6月底交付，屆時夢時代商圈將更為完整，全方位滿足了項目及周邊客戶的日常生活配套及休閑生活配套，人流吞吐量也將進(jìn)一步提升，也將為南昌未來財富圈的崛起打下堅實的基礎(chǔ)。其資源在南昌商業(yè)物業(yè)中遙遙領(lǐng)先。恒茂夢時代廣場國際寫字樓儼然成為新政頒布后南昌寫字樓置業(yè)大軍及廣大投資者的首選。
文/記者羅蕾
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