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前言
在樓市調控上升到民生的高度后，樓市蛻變，商業地產在調控中不但沒有傷筋動骨，相反，對于那些包括酒店、SOHO、寫字樓等多種業態的“城市綜合體”而言是個利好。2013年，商業地產成為樓市眾多房地產企業的必修課，逐漸從少數人的游戲發展為群雄逐鹿的壯觀局面。
城市離不開商業。十年來，商業地產經歷了社區商業、大賣場、MALL時代，現在已經開始進入商業地產的發展最高階段——城市綜合體時代，典型代表產品便是萬達城市綜合體。近年來，城市綜合體正成為中國商業地產發展的主要商業模式。新的綜合體項目不斷涌現，南昌隨處可見有關城市綜合體項目的宣傳，越來越多的開發商都在躍躍欲試，希望能盡早在綜合體時代率先出位。
商業地產價值被認識
縱觀2012年樓市，用喧鬧復雜多變來形容并不為過。數度調控的住宅開發市場，盡管并未出現應聲而落的“理想”局面，但在“調控已成常態”的氣氛影響下，眾多地產商開始醞釀轉型。
據了解，SOHO中國董事長潘石屹曾表示：新政只是針對住宅市場，商業和寫字樓市場不會受到任何影響。過去幾年來，商業和寫字樓市場一直受政策影響很小，既沒有得到政府鼓勵和支持，目前也不會受到政策限制和打壓。商業和寫字樓市場近幾年基本與中國的經濟同步發展。從長期來看，跟今天的住宅價格相比，商業和寫字樓的價值被低估了。
北京科技大學管理學院教授趙曉也認為，目前最被低估的就是商業物業。商業物業的價格甚至比住宅還要便宜，這就像豬肉的價格比很多蔬菜還要便宜一樣，這是很不正常的。
在住宅遭到史上最嚴厲的調控，卻給商業地產帶來了契機。相比住宅而言，商業地產這幾年來表現不溫不火。去年全國商業地產銷售面積持續大于竣工面積，導致庫存逐步減小，有業內人士稱：目前商業地產價格和成交量都存在較大的提升空間，因此其可以實現的價值重估程度要遠高于住宅地產。
在過去的幾年，我們看到曾堅稱不涉足商業地產的萬科，也開始在商業地產領域有所動作。還有以中糧集團、華潤置業為代表的地產商先后高調表示加碼商業地產。誠然，商業地產的價值已被市場充分認識。
商業地產來勢迅猛
曾有人言：“過去十年屬于住宅市場十年，未來十年則是屬于商業地產的十年”。地產商在商業地產領域的集體發力，成為喧鬧樓市告別草根年代的標志事件。
宏觀調控下，中國的商品住宅市場開始出現成交量低迷、價格松動下滑的態勢，不少房地產開發商開始轉而進入商業地產領域。據悉，有開發商坦言：布局商業地產一方面是大勢所趨，更為重要的則是萬達集團等商業地產企業帶來的巨大現實壓力。正如其所言，在2012年商業地產企業已出盡風頭。作為中國商業地產第一品牌的萬達廣場，讓不少房企感到了壓力。
去年開始全國就漸漸呈現商業地產開發熱，在過去的短短兩三年間，連綠地、萬科等聲名顯赫的住宅地產企業都頻頻出手商業地產。針對眾多地產企業加碼商業地產的行為，行業人士形象的將之描述為“掃雷式布局”來形容目前商業地產的兇猛局面。
另一方面，由于商業地產項目往往涉及寫字樓、酒店、購物中心等多種業態、，所以對開發商的綜合實力要求很高。萬達集團新聞發言人石雪清曾在接受媒體采訪時表示：“商業地產需要開發商打通所有產業鏈，不是任何一個地產企業就能運作的”。確實，商業地產著實考驗房地產企業的開發能力和資金運作水平?；蛟S萬達商業地產的成功就源于萬達首創的“訂單商業地產”模式。據記者了解，廣州白云萬達廣場建成前后的十個月的時間里，土地價格翻升一倍，區域提升價值不言而喻。
城市綜合體給南昌商業帶來新格局
近年來，城市綜合體已成為眾多開發商青睞的商業地產模式，不僅一線城市的城市綜合體發展迅猛，二三線城市目前也把建造城市綜合體當作了城市發展的目標。在城市綜合體概念愈發火熱的背后，有開發商稱：“誰擁有城市綜合體，誰就擁有城市的未來”。
綠地集團南昌房地產事業部總經理孫志文去年曾說過，南昌還沒有真正意義上的城市綜合體。從南昌商業地產的發展史看，城市綜合體的概念其實由來已久。2007年，南昌商業地產領域開始了新一輪的行動與變革。在象湖新城，占地2400畝的城市綜合體——南昌小商品城成功引入浙江資本和先進的經營管理經驗，該項目包括商品采購中心、國際會展中心、國際物流中心、南昌MALL、休閑博覽園、商務酒店、高級公寓等多種物業形態，已成為了中部地區最大的商貿流通平臺。
據了解，南昌樓市已推出的綜合體項目有：綠地中央廣場、聯發廣場、普菲特國際商業廣場、樟樹林、南昌紅谷灘萬達廣場、恒茂夢時代國際廣場、南昌世貿天城、銅鑼灣國際廣場、南昌綠地新都會、嘉里建設紅谷灘CBD綜合體等。
正是城市綜合體這些在地段、配套、服務等方面的高附加值優勢，使其租金回報普遍高于普通住宅，尤其是在目前房地產市場走勢不明的階段，城市綜合體物業更具保值、投資潛力，因此“城市綜合體”開始闖進人們的視野,在南昌受到市場熱捧。隨著去年8月南昌紅谷灘萬達廣場的正式揭幕和開業，已經刷新了南昌人對城市綜合體新的認識，也給南昌乃至江西商業帶來了新的格局。
文/記者羅蕾
