樂平從商業街向購物中心時代的跨越 專訪萬尚聯合控股集團副總裁周偉
2013-07-16 09:22
中國企業新聞網7月15日景德鎮訊（記者
江芳華 報道）無論是對于周邊的萬年縣、德興縣、浮梁縣，還是景德鎮市區，樂平市萬尚廣場的出現都有著借鑒參照意義。近日，記者專訪萬尚聯合控股集團副總裁周偉先生，解讀一些人們所關心問題。
記者：樂平將會發展成為什么樣的城市？
周偉：作為江西省經濟十強縣的樂平，區位優勢明顯，歷來就是整個贛東北地區的商貿集散中心，商業影響輻射德興、余干、鄱陽、萬年等地，城市發展不會比景德鎮差。從經濟學角度看，樂平絕對有發展成為中型規模城市的潛力，就目前來說，以城區為中心輻射周邊20公里范圍的話，人口已經有五六十萬了。
記者：樂平萬尚廣場的前期調研論證時間很長，遠超同類型項目，有什么原因嗎？
周偉：我們集團的定位不是商業地產開發商，把房子建好賣完就走人，我們是專業的商業地產經營商，從初期的開發介入到后期的招商運營，追求長期經營運作，以保障自身和投資者的根本利益。樂平萬尚廣場是我們集團在中部地區的第一個項目，在做前期定位規劃的時候，我們的團隊就用了一年多時間，在景德鎮、樂平、德興、南昌、九江考察調研，贛東北地區都跑遍了，就是去了解這個市場。在這個期間，不少同事都成了“樂平通”，比如萬尚廣場總經理王小志先生，就對樂平商業歷史有著獨到研究。
記者：如何看待樂平商業現狀，這是否也是人們看好“一站式大型購物中心”萬尚廣場的原因之一？
周偉：長時間以來，樂平主要商業模式是以商業街形式出現，散、亂、小，功能不完善，競爭能力差，樂平最需要的就是大型綜合性購物中心。樂平已有的或者在建的項目，實質上仍停留在傳統百貨和商業街形式，并且都是單體，最大的也只在3萬平方米以內，業內人士都非常清楚，3萬平方米以下的商業體要實現購物中心功能是不現實的。一個購物中心不僅要規模足夠，里面還要包羅萬象，不僅是單純買點日用品、買件衣服這樣的地方，同時還應該具備吃、喝、玩、休閑、娛樂等等功能，并且這些功能要有機組合相互促進，共同形成一個商業文化空間。萬尚廣場有8萬平米規模，業態多元，功能完善，一體化布局，實現環境和空間統一協調，可以說萬尚廣場成為一流的綜合時尚消費中心所有因素一應俱全。
記者：目前國內普遍情況是，傳統百貨和商業街前景黯淡，要么轉型要么倒閉，背后原因是什么？
周偉：從消費者的視角來看，傳統“你賣貨，我買貨”的單純購物環境已經過時了，現在老百姓的消費理念和生活理念正在改變，將購物和休閑、生活結合起來了；甚至有觀點認為，單體百貨店遇到了發展困境，正在逐漸消失或者轉型，取而代之的是按照商圈定位有效整合多種服務行業功能運營的“購物中心”。傳統商業街區受天氣影響大，客流不穩定，商品品質和服務參差不齊，又缺乏統一運營管理，難以產生吸引力，更沒有持續的競爭力和生命力。
記者：萬尚廣場項目與樂平在建的部分時尚百貨、商業街區別及優勢在哪里？
周偉：除了囊括后兩者外，還具備它們無法提供的東西。傳統百貨只能滿足單純購物需求，購物體驗單一，品牌結構不豐富，消費者停留時間短；而同原始的商業步行街比較，它是一個封閉的室內空間，環境好體驗好，四季全天候，冬暖夏涼。同商業街第二個不同是，商業街沒有統一的經營和管理，對于品牌的層次，日常營運的管理，無法同統一經營的商業綜合體相競爭。
萬尚廣場實現了多業態多業種整合、長期經營，通過物業、商務的統一管理，為分散經營的眾多商家統一營造購物環境，能吸引更多消費群體并形成內部循環。我們萬尚廣場的客流較廣，可以是旅游者，可以來自全市。萬尚廣場屬于城市標志性建筑，環境美學價值高，將來可成為觀光游覽地，帶來更多客流。因為方便，吃、喝、玩、逛都在一起，滿足多重選擇，更符合現在都市人群的消費觀。
當然，決定一個綜合性項目商業層次的是它的主業。前面也提到過，除了規模外，樂平一些項目，有的依舊是街區性商業，或者是傳統百貨，或者是大賣場，而不是真正現代化的購物中心。萬尚廣場的業態組合也是最好的：國際百貨巨頭，高端影院和康體中心，大型超市，家電連鎖，600多個知名品牌……萬尚廣場非常注重建筑商業功能和空間結構美學結合，這也是一個優秀項目不可缺少的組成部分。
記者：在景德鎮，一些曾經紅火的商業中心現在衰落了，除了不能應對市場需求變化外，有沒有別的原因？
周偉：硬件、地段大家都可以有，但一個商業中心，不僅僅有市場需求就行了，它是一個綜合性系統工程。一個項目出現問題是由于一開始就沒有好的運營操作團隊，如果從業態規劃到建筑規劃都存在問題，商業經營管理也很欠缺，就會導致它即使位于黃金地段，也并不能保證有效客流和不同業態的收益。
除此之外，從行業經驗來看，一個項目雖然地段很好，但是沒有持續性推動能力的話，一切都是空的。萬尚集團擁有成熟行業經驗和雄厚實力，已經成功運營不少國內知名項目，比如位于鹽城市中心的地下商業步行街，兩公里長，是亞洲最大的；常熟的服裝城是國內最大的服裝集散地之一，有100多萬平米，國家領導曾專門去視察過；集團還擁有五星級酒店、大型專業市場等項目，我們的經驗和實力足以保證樂平萬尚廣場的發展前景。
記者：對于一個綜合購物消費中心來說，業態組合和品牌體系非常重要。你們有什么樣的考慮？
周偉：業態組合和品牌規劃直接影響經營收益和投資回報。尤其是在中西部地區，業態組合和品牌品類體系管理歷來落后。在樂平本地出現的大部分品牌，都是很低端的、零散的，即使有名氣的牌子，像九牧王、報喜鳥，黃金珠寶行業里面的老鳳祥、周大生等等這些，我們還需要從品質、服務、影響力、社會評價多方面加以綜合考慮來選擇。因為我們在江蘇、上海地區已經有太多著名品牌在合作，對于樂平萬尚廣場他們也表示了強烈合作愿望。
樂平消費能力不比景德鎮弱，萬尚廣場將會吸引聚集所有中高端消費人群，提供高端品質商品和服務，滿足更高層次的消費需求，帶來全新舒適的享受體驗，做到與大城市同步，人們不用再專程驅車去南昌武漢這些城市消費。
記者：對于商業綜合體來說，一個成熟專業的團隊有多重要？
周偉：團隊是競爭核心，我們自己的商業管理團隊已經非常成熟了。除了自己開發運營的項目外，目前國內委托我們管理的項目有二十多個。有的小組同時給四五個單體面積在5 萬或10萬平米以上面積的商業項目提供服務，去做顧問，去做前期規劃、市場調研，包括業態設計、布局規劃、后期的招商運營等等，都很成功。萬尚廣場里面有不少大家所熟悉的特色連鎖店，比如屈臣氏等，都是能夠體現萬尚商業操作水平的，我們的業態組合、規模，都是樂平獨一無二的，今后也不會出現“第二個萬尚”。
記者：為什么萬尚廣場的策劃、物業、商業管理運營不外包呢？
周偉：策劃、商管運營、物業分開有幾個缺陷。第一，外來者并不一定能真正把握到一個項目需求和實際情況；第二，外聘的公司，從保障長期收益角度來看，它的口碑不會特別靠譜。跟一個人一樣，了解自己的還是自己。每家企業都有自己運作規律，有自己的框架，這些只有同企業一起成長發展起來的員工才能感受到，才能知道它的性格。獲得成功的商業地產企業，必定是有理念的成熟的公司，有完備的運作體系。
記者：萬尚集團的自有項目，你們都持有物業，是出于什么考慮？
周偉：國內出現一種情況，很多開發商房子賣了后跑了，并不是說他想跑，而是他沒辦法繼續往下做。我們萬尚在項目里持有相當大物業比例，包括現在萬尚廣場也一樣，就是說我們愿意和投資者一起培育這個市場，這也是我們信心和決心的體現。
記者：感謝周總百忙中接受采訪，萬尚一定會有更加輝煌未來。
周偉：謝謝！
